30 de noviembre de 2024
Aunque está regulada por Ley ya desde 2007 (Ley 41/2007 de 7 de diciembre), la Hipoteca Inversa no es una herramienta utilizada habitualmente en la planificación financiera para la tercera edad. En el año 2023, según el Consejo General del Notariado, se firmaron en España 409 operaciones de Hipoteca Inversa. Sin embargo, las características de la población de nuestro país, cada vez más envejecida y necesitada de cuidados de dependencia, y la particular estructura financiera de las familias españolas, con un peso fundamental en su patrimonio de las propiedades inmobiliarias, hacen que este instrumento pueda aportar soluciones a las necesidades de liquidez que se pueden presentar en la vejez. Eso sí, no tiene el mismo atractivo en todos los casos y, como siempre, es fundamental contar con un buen asesoramiento.
La Hipoteca Inversa es una fórmula para capitalizar una vivienda en propiedad y recibir de una entidad financiera una renta que complemente la jubilación, o un pago único si así lo desea el propietario. A cambio, se contrae una deuda con la entidad que se saldará al fallecimiento del propietario. Es decir, se trata de un préstamo avalado por una vivienda que se devuelve, con los intereses correspondientes, cuando fallece el dueño del inmueble. En ese momento, la entidad solicitará la devolución del préstamo (el conjunto de la renta más los intereses) a los herederos de la propiedad, dado que en ningún momento el propietario pierde la propiedad de la casa, quienes podrán decidir si devolver la cantidad (tienen la opción de vender el inmueble) o renunciar al inmueble.
Para realizar una Hipoteca Inversa es necesario tener más de 65 años y ser consciente que el capital que se reciba estará lejos de la valoración del inmueble: el máximo que una entidad financiera suele conceder en una hipoteca inversa nunca supera el 50% del valor de tasación del inmueble. Este porcentaje varía en función de la esperanza de vida del propietario: será menor cuantos más años tenga por delante y más ventajoso si se contrata con más edad. En el caso que viviera más tiempo del calculado, lo peor que podría pasar es que dejara de cobrar la renta, pero nunca es posible un desahucio. En cualquier caso, el producto permite la contratación de un seguro que permita el cobro vitalicio de la renta. Otra cuestión a tener en cuenta es el tipo de interés que la entidad exigirá en la devolución de la renta, muy superior al que un banco aplica a una hipoteca pues, actualmente, no es menor al 6%.
En los últimos años, las entidades financieras no han mostrado un gran interés por ofertar este producto dado el escenario de largo período a tipos cero, aunque en la actualidad algunos bancos han iniciado su comercialización. Sin embargo, la nula aspiración de los bancos a incrementar su cartera inmobiliaria condiciona la concesión de una hipoteca inversa, de manera que la oferta se ajusta a un tipo de vivienda que pueda revalorizarse en el tiempo y facilite su venta por los herederos para devolver el préstamo. El producto está enfocado a inmuebles con un valor de mercado elevado, lo que también permitirá aspirar a una renta mensual más alta.
Ejemplo de oferta de Hipoteca Inversa recogido en Cinco Días (23 de septiembre de 2023): «una persona de 81 años con una vivienda en propiedad con un valor de tasación de 400.000 € podría recibir un capital en un sólo pago de 108.000 € a la firma de la Hipoteca Inversa (el 27% del valor del inmueble). También podría optar por un pago mensual de 900 € al mes, o por una fórmula mixta de 50.000 € a la firma de la hipoteca y 500 € al mes.»
Alejandra Blanco González
