5 de abril de 2024
En la Unión Europea la tasa de propiedad de vivienda es del 64%, casi 10 puntos menos que en España (73%). Un informe de la Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS) indica que el 46% de los hogares en España son propietarios de activos inmobiliarios distintos a la vivienda principal: garajes, bajos comerciales, fincas, solares, segundas residencias… Caixabank Research señala que los activos financieros sólo representan el 26% de los activos totales de los hogares españoles, el resto son inmobiliarios. Es decir, en nuestro país nos gusta comprar ladrillo, a veces para vivir, a veces para invertir…
La recuperación del poder adquisitivo tras el período inflacionista de los últimos años, así como la reducción de los costes hipotecarios han impulsado el negocio de adquirir un inmueble para su alquiler. Además, según datos del Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler sumada a la revalorización de la vivienda puede lograr una rentabilidad bruta conjunta del 11% anual. Esto incentiva que muchos particulares opten por la adquisición de una vivienda para lograr ingresos con su alquiler arropados, además, por una errónea sensación de seguridad al realizar una inversión en un activo tangible cuyo precio, según el mantra tan repetido como falso, nunca baja, y que posibilita ingresos constantes y recurrentes (otro mantra).
Analizamos este tipo de inversión fijándonos en las características del activo, los gastos que reducen la rentabilidad bruta, y los riesgos que acarrea. Hablamos siempre de inversión, no de especulación, lo que requiere un planteamiento a largo plazo que permita la eficacia del negocio.
Características del activo (exactamente las contrarias a las de una inversión en acciones o fondos):
- Indivisible: no permite la recuperación parcial de la inversión.
- No líquido: no hay disponibilidad inmediata (32 semanas de media para la venta de una vivienda en España).
- Exige esperar a disponer de un capital importante para realizar la inversión.
- Endeudamiento: en la mayoría de las ocasiones requiere hipoteca.
- No diversificado: es una inversión unitaria.
Gastos que reducen la rentabilidad bruta (no existen en la inversión financiera, donde sólo hay gastos de corretaje o comisiones de gestión, muy inferiores):
- Adquisición: tasación, comisión apertura hipoteca, notaría y registro, impuesto actos jurídicos documentados, seguro de hogar, posibles arreglos o reformas…
- Costes del alquiler: si se arrienda a través de agencia un mes de alquiler más IVA, certificado de eficiencia energética, inspección técnica de la vivienda, acondicionar el inmueble, impuesto bienes inmuebles (IBI), reparaciones estructurales, pago mensual comunidad de propietarios, posibles derramas…
- Carga fiscal: los ingresos de alquiler se suma a la base imponible general del IRPF (junto a los salarios) pudiendo llegar a pagar por estos ingresos el tipo máximo…
Riesgos de la inversión (pueden ser tan perjudiciales como los que existen en los mercados financieros):
- Ingresos no asegurados: el alquiler puede interrumpirse, no hay garantía que los pagos sean recurrentes y constantes.
- Cambios legislativos: establecimiento del tope del alquiler, regulación de los alquileres turísticos…
- Fluctuación de precios: los precios de la vivienda en venta en España pueden bajar (junio 2007 2.115 €/m – septiembre 2016 1.491 €/m) y en la actualidad están en máximos desde 2007…
Aparte de lo anterior podríamos mencionar la diferencia de rentabilidad entre este tipo de inversiones y los mercados financieros: todos los datos hacen que la Bolsa sea la opción más rentable a largo plazo cuando se realiza una inversión diversificada, constante, en un mercado financiero organizado (ver entrada). Además, las matemáticas son tozudas: ¿por qué prescindir de la magia del interés compuesto? Los ingresos de los alquileres no generan interés compuesto. En los mercados financieros una rentabilidad anual del 7% hace duplicar la cartera en 10 años, la misma rentabilidad en el alquiler durante 10 años no alcanza para adquirir otro inmueble igual…
Alejandra Blanco González
